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吴江汾湖高新区北靠苏州昆山、东连上海青浦、南接浙江嘉善，是长三角示范区三地交汇黄金位置。

汾湖占据着上海、江苏、浙江交汇处的先天优势，汾湖被大家誉为“长三角发展中的金三角腹地”，也是上海大都市圈空间协同规划的直接受益区。作为通苏嘉和沪苏湖铁路线的交叉点，苏州南站不仅在把汾湖打造成“高铁城”，也会为汾湖吸纳大量的人流和资源。

正是因为独特的地理位置，使得沪苏湖铁路和通苏嘉甬铁路选择在汾湖交汇，并设立一个新的铁路枢纽--苏州南站。目前沪苏湖铁路今年已开工，建成后汾湖至上海仅需20分钟。汾湖在长三角一体化中占据C位优势，在国家政策的扶持下，汾湖的发展将迎来重大机遇，前途是一片光明的。随着接下来规划利好的落地，以建设中的苏州南站为例，未来建成，将会给汾湖带来人口、资源的流入，从而带动区域的发展。今天要给大家介绍的项目都来自吴江汾湖，分别是保利湖畔云上、绿地潮映江南、国风云樾花园、观澜天境花园、湖悦天境花园、龙光玖誉湾、合景云溪四季、光樾华庭。保利湖畔云上

保利湖畔云上的备案名为云影逸品华庭，位于吴江区黎里镇江苏路号（汾湖高新区洋砂荡东）。

年11月6日，苏州市元湖投资发展有限公司以15.86亿元的总价竞得吴江WJ-J--、WJ-J--两块地，两幅地块东西相邻，其中，

吴江WJ-J--号地块，总价8.亿元，位于汾湖高新区（黎里镇）洋砂荡东M-1地块，东至空地，南至洋青河，西至海南路，北至中心河路，规划为二类居住用地，容积率＞1.0且≤1.6；

吴江WJ-J--号地块，总价7.亿元，汾湖高新区（黎里镇）洋砂荡东M-2地块，东至江苏路，南至洋青河，西至空地，北至中心河路，规划为二类居住用地和居住区级综合公共服务设施用地，容积率＞1.0且≤1.7。

据悉，这两宗地块将用于建设同一项目（即湖畔云上）的一期和二期，共计41幢。

1#~21#为二期，22#~43#为一期。其中，

37#为物业用房，

39#为公共服务用房，

1#、2#、6#、14#、15#、22#、23#、27#、30#、31#、34#、38#、40#为18层，高度为53.75m，

剩余其他楼幢均为5层，高度为15.8m。

项目总占地10万方，建面24.5万方，小区总共41幢，24幢叠墅、17幢高层。小区的规划户数是，车位配比是1:1.3，共个车位，地上，地下个。小区共有3个出入口，在东边江苏路、西边海南路各设一个出入口，北侧中心河路是一个消防通道。

保利湖畔云上迄今为止共开盘2次

年11月16日，领取了第一批次在售房源，苏房预吴江303号，开放22幢、34幢、38幢，共套；

年2月5日，领取了第二批次在售房源，苏房预吴江012号，开放43幢、32幢、33幢、35幢、36幢，共套；

年4月24日，保利湖畔云上还剩下套住宅在售。

绿地潮映江南

绿地潮映江南的备案名为水映江南雅园，位于吴江区汾湖高新区越秀路18号。

年6月26日，绿地以总价6.亿竞得吴江WJ-J--号地块，成交楼面价元/平米，溢价率2%。

需要注意到的是，吴江WJ-J--号地块竞得人须与汾湖高新技术产业开发区管委会签订投资协议，协议要求乙方须在吴江区范围内注册成立外资公司，且完成外资实际到账不低于万美元或等额外币；需引入不少于平米的进口商品超市。

项目占地面积.4平，总建筑面积193.26平。

根据规划，共打造13幢楼，分别为8-11F洋房和15-18F小高层，面积段约86-平米，小户型为主。

项目自带商业，位于地块西南侧，且商业建筑宜相对独立。

绿地潮映江南迄今为止共开盘2次

年11月30日，领取了第一批次在售房源，苏房预吴江329号，开放2幢、3幢、6幢、7幢、10幢、11幢，共套；

年4月21日，领取了第二批次在售房源，苏房预吴江064号，开放9幢、12幢、13幢，共套；

年4月24日，绿地潮映江南还剩下套住宅在售。

国风云樾花园

国风云樾花园位于汾湖高新区临沪大道与友东路交汇处。

在年11月29日，豪掷40.8亿一口气拿下吴江4宗地，其中2块来自汾湖，临沪大道吴江WJ-J--号地块、临沪大道吴江WJ-J--号地块两块地组成。其中

吴江WJ-J--号地块位于汾湖高新区（黎里镇）临沪大道以南友东路以东地块，总价8.0亿元，溢价率51%，1＜容积率≤1.70

吴江WJ-J--号地块位于汾湖高新区（黎里镇）临沪大道以南友东路以西地块，总价8.亿元，溢价率48%，1＜容积率≤1.80

整个小区总占地面积约10.2万方，总建筑面积约26.7万方。根据规划，建设1栋层综合楼、1栋3层商业、17栋叠拼别墅、2栋12层高花园洋房、1栋16层小高层、12栋18层高层，项目后期由碧桂园和光明联合开发。

国风云樾花园迄今为止共开盘4次

年7月12日，领取了第一批次在售房源，苏房预吴江118号，开放13幢、15幢、16幢，共套；

年9月25日，领取了第二批次在售房源，苏房预吴江191号，开放17幢、35幢、31幢、33幢，共套；

年10月24日，领取了第三批次在售房源，苏房预吴江号，开放37幢、36幢，共套；

年8月27日，领取了第四批次在售房源，苏房预吴江209号开放5幢、10幢、30幢、22幢、26幢，共套；

年4月24日，国风云樾花园还剩下套住宅在售。

观澜天境花园

观澜天境花园项目坐落于吴江汾湖高新区洋砂路号（黎里镇芦莘大道以、东洋砂路以北）。

年4月9日，碧桂园以总价.6万元竞得吴江WJ-J--号地块，成交楼面价元/平米，溢价率为55%。

项目占地9.37万方，总建面21.18万方，容积率为1.7，由6栋高层洋房和21栋叠加别墅组成

观澜天境花园迄今为止共开盘4次

年4月29日，领取了第一批次在售房源，苏房预吴江059号，开放25幢、10幢、8幢、3幢、12幢，共套；

年6月28日，领取了第二批次在售房源，苏房预吴江111号，开放23幢、24幢，共套；

年8月29日，领取了第三批次在售房源，　　苏房预吴江169号开放20幢、21幢、22幢，共套；

年8月28日，领取了第四批次在售房源，苏房预吴江203号，开放18幢、19幢，共56套；

年4月24日，观澜天境花园还剩下套住宅在售。

湖悦天境花园

年9月8日，碧桂园在汾湖连拿WJ-J--号、WJ-J--号2宗地块。

当天，碧桂园以7.亿元竞得吴江WJ-J--号地块，楼面价.02元/平米，溢价率.67%！！（起拍楼面价.24元/平米）

该地块位于黎里镇重庆路东侧、北京路南侧，土地面积.5平米，包含40年的商服用地和70年的住宅用地，容积率1.0，建筑限高≤70米。根据规划指标，该地块未来将建设成为高层、小高层住宅，且含有沿街商铺。

同时，吴江WJ-J--号地块也被被碧桂园以总价9.亿元拿下，楼面价.19元/平米，溢价率.01%！！（起拍楼面价.29元/平米）

该地块位于吴江黎里镇海南路西侧、北京路南侧，土地面积.4平米，是70年的住宅用地，容积率1.0，建筑限高≤70米。根据规划指标，未来将建设成为高层、小高层的纯住宅社区。

根据规划，小区是由6栋22-23层的高层洋房和21栋6层的叠加别墅组成

湖悦天境花园迄今为止共开盘4次

年4月27日，领取了第一批次在售房源，苏房预吴江064号，开放5幢、3幢，共套；

年5月26日，领取了第二批次在售房源，苏房预吴江号，开放15幢、23幢、8幢，共62套；

年4月26日，领取了第三批次在售房源，苏房预吴江048号，开放6幢、7幢，共套；

年4月26日，领取了第四批次在售房源，苏房预吴江049号，开放9幢、10幢、11幢、12幢、16幢、17幢、18幢、19幢、20幢、21幢、22幢、25幢、26幢、28幢、29幢、30幢，共套

年4月24日，湖悦天境花园还剩下套住宅在售。

合景云溪四季

合景云溪四季的备案名为云溪四季庭，位于吴江区汾湖高新区北京路1号。

年2月，合景在一次报价环节以总价7.亿元竞得位于汾湖高新区的WJ-J--号住宅地块，楼面单价元/平米，溢价率55%。

项目占地面积平米，根据规划，由8幢洋房和3幢高层组成，打造的是高品质低密度洋房社区，建筑风格为现代新中式风格。

云溪四季庭迄今为止共开盘2次

年6月21日，领取了第一批次在售房源，苏房预吴江091号，开放2幢、3幢、6幢、8幢、9幢、5幢，共套；

年4月30日，领取了第二批次在售房源，苏房预吴江064号，开放1幢、7幢、10幢、11幢、4幢，共套；

年4月24日，云溪四季庭还剩下36套住宅在售。

玖誉湾

年6月5日，龙光地产进入苏州，以总价4.亿元拿下的苏州第一块地：吴江WJ-J--号地块，楼面价元/平米。该地块溢价率仅为6%，在多家地产抢夺的情况下，实在是有点出乎意料。

该地块位于吴江汾湖高新区（黎里镇）老物流中心，土地面积78.2平方米，为住宅用地，容积率为1.5，建筑面积为.3平方米，起始价为4.24亿元，起拍楼面价为元/平方米。

据悉，该项目由龙光、伟业、新城控股三家联合开发，合力打造一座低密度洋房项目。同时，项目在当年喊出“致敬苏沪双城生活的都市菁英”的口号。

规划规划为11栋纯电梯花园洋房，商业方面面积不得小于该平米，不得大于该地块面积的5%。

龙光玖誉湾迄今为止共开盘4次

年1月4日，领取了第一批次在售房源，苏房预吴江001号，开放1幢、2幢、3幢，共套

年3月15日，领取了第二批次在售房源，苏房预吴江023号，开放5幢、7幢、9幢、10幢，共套；

年5月27日，领取了第三批次在售房源，苏房预吴江82号，开放4幢、6幢、8幢、11幢，共套；

年4月24日，龙光玖誉湾还剩下88套住宅在售。

光樾华庭

光樾华庭位于吴江区汾湖高新区黎里镇越秀路99号。

年9月3日，光明地产以总价10.4亿元底价将WJ-J--地块收入囊中，成交楼面价元/平米。

项目用地面积.4平方米，总建筑面积193.26平方米，其中，地上建筑面积.26平方米，地下建筑面积平方米，整个小区住宅部分有18幢楼，规划了小高层、高层的产品，楼层为13层/15层/18层。

光樾华庭迄今为止共开盘3次

年7月18日，领取了第一批次在售房源，苏房预吴江号，开放1幢、2幢、3幢、4幢、12幢，共套；

年11月8日，领取了第二批次在售房源，苏房预吴江号，开放6幢、7幢、10幢、11幢，共套；

年9月29日，领取了第三批次在售房源，苏房预吴江2023号，开放5幢、8幢、9幢、13幢、14幢、15幢、16幢、17幢、18幢，共套

年4月24日，光樾华庭还剩下套住宅在售。

花鹤翎

花鹤翎雅苑位于汾湖高新区（黎里镇）洋砂荡东N1地块。

年8月11日，实地地产底价以底价5.亿元竞得WJ-J--地块，成交楼面价约元/平米。

根据规划，该地块的住宅项目的备案名为花鹤翎雅苑，配套商业的案名为花鹤翎坊。

特别需要注意的是，由于地块为商住性质，花鹤翎需配建不小于平米的智慧超市，和不小于平米的社区医疗服务机构。

住宅部分拟建12栋住宅，其中9栋洋房、3栋高层。其中，2#和3#的1F为物业用房，其他包括：

洋房

6F的8-11#

7F的7#

9F的5-6#

10F的4#；

高层

23F的2-3#

24F的1#

年4月2日，花鹤翎雅苑示范区已经盛大公开！项目预计在年下半年首次开盘。

作为实地集团进入苏州的第一个作品，实地花鹤翎致力于营造全面数字化、智慧化的社区空间，配置全套的智慧家居系统，从哈奇光屏等智能单品到智能厨房/浴室系统，再到居家安防系统、控制与光照系统，成就一方未来智慧生活的人居典范。

实地集团，6年从广州出发，15年来已入驻全国31座城市，累计开发和运营48个项目。

周边配套1交通配套

在长三角一体化加持下，吴江南部将会出现一个大型铁路枢纽，很有可能命名为苏州南站。

根据规划，苏州南站大概率会在吴江汾湖和吴江盛泽两个地方，二选一！

通苏嘉甬（沪嘉甬）铁路从7月14起开始接受项目可行性研究审查。

根据当前的可行性研究报告，通苏嘉甬铁路线路全长约km，其中新建线路长度.3公里，设计时速km/h。

预计将设置南通西、张家港、常熟西、苏州北站、苏州南站、嘉兴北、嘉兴南、海盐西、慈溪、庄桥10座车站。其中苏州段约.54公里，是苏州市唯一的一条南北向铁路主干线，对于构建苏州“丰”字形铁路主骨架网络具有重要意义。

通苏嘉甬铁路的建成，将对推动沿海通道形成全面开放新格局、建设长三角世界级城市群、服务长三角区域经济社会发展大局具有重要意义，也是汾湖高新区深度融入长三角一体化、切实推动高质量发展的迫切需要。

沪苏湖铁路是连接上海、苏州、湖州等长三角核心区的重要铁路运输通道，是长三角核心腹地东西向的骨干线路，是贯彻落实长三角一体化国家战略的重要项目。

项目采用双线高速铁路技术标准，速度目标值为公里/小时，线路正线长度约.8公里，其中江苏段约为52.36公里。

全线设上海虹桥站、松江南站、汾湖站、盛泽站、南浔站、湖州东站（纳入湖杭工程）、湖州站7个车站，其中上海虹桥站和湖州站为既有车站，其他为新建中间站。

项目初步设计总概算.04亿元，其中江苏段投资为88.46亿元，施工总工期4年。

如果未来的苏州南站落户汾湖，那么吴江汾湖将更进一步，依托“长三角一体化示范区”的优越地理位置，打造成城站一体的南部高铁科创新城。

即使将来的苏州南站落户吴江盛泽，那么距离汾湖也仅一站路，汾湖还是会有通苏嘉和沪苏湖两条高铁线在这里交汇，长三角一体化的先发优势无法替代。

2教育配套

目前已拥有汾湖实验幼儿园、汾湖实验小学、汾湖实验中学、吴江区芦墟初级中学、吴江汾湖高级中学以及加拿大BC省认证的中加合作苏州枫华高级中学，教育资源充沛。

3商业配套

商业方面，重点是汾湖购物中心、汾湖新天地、嘉乐城生活广场，其他有金水岸商务广场、永信汾湖商业广场、金鼎世纪购物广场，再远一点还有沪宁时代购物广场、E时代购物广场。

汾湖购物中心整体商业面积约2.3万平米，除3幢相连的商业体外，4幢临湖独栋商业体将带来极致的生态消费体验。项目将围绕儿童成长乐园、湖滨主题街区、特色美食部落、运动酷玩圣地和品质生活空间等特色区域进行重装打造，计划于年底隆重开业，为周边乃至汾湖高新区的消费群体带来全新优质的消费体验。

汾湖新天地商业项目共分二期开发，其中一期开发建设82平方米。一期工程于年2月动工，共分8个单体建筑：1，2，3，4，5，6，7幢及地下室。1，2，3幢均为4层商业，面积分别为：.68平方米，.69平方米，.91平方米；4，5，6，7幢为3层的独立商业，面积为：.96平方米，.96平方米，.96平方米，.27平方米。地下室共9平方米（其中平方米为纯商业）。嘉乐城由苏州鹏云集团投资开发，项目位于吴江汾湖高新区城司路，扼守汾湖CBD地段，项目总建面积约48万平米，由20万平米高端住宅、20万平米综合商业及8万平米地下车库组成，是一座融购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店、文化旅游、商务办公及居住为一体的城市综合体。4环境配套环境公园方面黎里古镇、芦墟老街渠荡生态公园、汾湖公园、三白荡生态公园素、太阳湖大花园.棕榈湾、芦墟大渠荡生态公园、吴江虹桥花园、5医疗配套

医疗方面，医院算是汾湖区域的独苗。

年1月16日上午，医院与苏州市医院正式签订《长三角一体化发展卫健系统医疗合作先行试点协议》。

双方将从医疗服务、学科建设、人文建设等方面开展全面合作，提高吴江区儿科建设能级，助力长三角一体化发展示范区建设，做长三角区域一体化探索的先行者。

根据当地儿科需求，双方首批建立两个儿科工作室——黄瑛教授消化工作室和王立波教授呼吸工作室，推动儿科适宜技术在吴江区应用。

户型分析

保利湖畔云上迄今为止共开盘2次，主力户型建面约87平米、98平米，小高层建面约平米，叠墅建面约平米、平米、平米。叠墅、高层

绿地潮映江南迄今为止共开盘2次，主力户型建面约86平米、95平米、平米，洋房和小高层

云溪四季庭迄今为止共开盘2次，主力户型建面约89平米、平米、平米，洋房和高层

国风云樾花园迄今为止共开盘4次，主力户型建面约85平米、95平米，叠墅、洋房和高层

光樾华庭迄今为止共开盘3次，主力户型建面约平米、平米、90平米，小高层

观澜天境花园迄今为止共开盘4次，主力户型建面约平米、平米、98平米，高层和叠墅

湖悦天境花园迄今为止共开盘4次，95平米、平米、平米、平米，高层和叠墅

龙光玖誉湾迄今为止共开盘4次，平米、96平米、89平米，洋房

保利湖畔云上、绿地潮映江南、国风云樾花园、观澜天境花园、湖悦天境花园、龙光玖誉湾、云溪四季庭这八个楼盘均为毛坯装修。

八个楼盘之中户型，绿地潮映江南户型面积最小，为75平米户型，要是资金不充足可以选择这个楼盘，它自带商业，可以满足日常的生活需求，总价仅为万左右。但这户型不是很好，是一个一室两厅两卫户型。

保利湖畔云上87平米和绿地潮映江南86平米户型面积相当，但保利湖畔云上87平米户型为3室1厅1卫，绿地潮映江南86平米户型则为两室两厅一卫，保利湖畔云上87平米有两种户型，一种进门处都有玄关，一种进门处都没有玄关，绿地潮映江南86平米户型进门处都没有玄关，有一个储物间，保利湖畔云上87平米两个户型全都为开放式厨房，绿地潮映江南86平米厨房则是独立的，价格相差不大的情况下还是选择3室户型要比较好。

国风云樾花园85平米户型和绿地潮映江南86平米户型均为两室两厅一卫，两个户型都没有玄关，私密性要较差一点，国风云樾花园85平米经过改造可以成为三室两厅一卫，厨房为开放式厨房，绿地潮映江南86平米户型户型有一个储物间，厨房为独立的，价格相差不大的情况下还是选择3室户型要比较好。

国风云樾花园95平米和绿地潮映江南95平米户型面积相同，国风云樾花园95平米户型为三室两厅两卫，绿地潮映江南户型为两室两厅两卫，两个户型都进门处都没有玄关，私密性相对较差一点，绿地潮映江南95平米为两室，卧室、厨房方面要相对的大一点，另外还带一个储物间，要是喜欢卧室方面大点的可以选择这个户型。

绿地潮映江南平米户型和保利湖畔云上平米户型，绿地潮映江南平米户型为两室两厅两卫，进门处没有玄关，私密性要差一点，为开放式厨房，这个户型为两室，户型面颊要相对大一点；保利湖畔云上平米户型为上叠，一楼卧室在楼梯对面，但一楼没有卫生间，上个厕所都不是很方面。二楼的两个卧室都朝南，采光方面要比较好一点，价格方面要相对的贵一些，绿地潮映江南平米户型仅万左右，保利湖畔云上平米的叠墅户型就要万左右，资金要是充足的话那肯定是要买叠墅了。

云溪四季庭平米户型和保利湖畔云上的平米户型均为四室两厅两卫，云溪四季庭平米户型进门处没有玄关，私密性有点差，一进门就可以看见餐厅，厨房与餐厅连接，为开放式厨房，客厅阳台和南次卧阳台双联，保利湖畔云上的平米户型为中叠，进门处就是厨房，一楼处最北边有一个卧室，楼梯旁一个卧室，一楼没有卫生间，上厕所有点不方便，二楼两个卧室都在最南边，采光比较好。价格方面云溪四季庭平米户型总价为万左右，保利湖畔云上的平米的中叠仅万左右，就舒适度来说那肯定选择别墅了，更何况价格还便宜呢

光樾华庭平米和湖悦天境花园平米户型面积相同，光樾华庭平米为三室两厅两卫，私密性要比较好，进门处有玄关，玄关旁边就是厨房，客厅和餐厅在玄关的另一处，客厅和餐厅为横厅，采光也要比较好一点，湖悦天境花园平米户型有三种，两种叠墅，一种平层，两种叠墅一种三室两厅三卫和四室两厅两卫，平层为四室两厅两卫，平层四室户型进门处没有玄关，为大竖厅，厨房为独立的。叠墅3室户型一层没有房间，但有一个卫生间，四室叠墅一楼有一个卧室，一个卫生间，二楼两个卧室在最南边，一个在主卧旁边。叠墅户型相对的有点贵，差价大概有三四十万左右。

湖悦天境花园平米和光樾华庭平米户型户型面积相同，光樾华庭平米户型为三室两厅两卫，进门处没有玄关，私密性有点差，厨房和餐厅相连，为开放式厨房，湖悦天境花园平米为三室两厅四卫的叠墅户型，一楼有一个卧室，两个卫生间，二楼两个卧室都在南边，北边有一个阳台，晚上可以看看星星，白天可以晒晒太阳。光樾华庭平米户型的总价为万左右，湖悦天境花园平米户型的总价为万左右。

龙光玖誉湾96平米和湖悦天境花园95平米户型都为三室，龙光玖誉湾96平米三室两厅两卫，为洋房户型，私密性要好一点，它进门处有玄关，厨房为独立的，且有两个卫生间，而湖悦天境花园进门处没有玄关，厨房与餐厅相连，为开放式厨房，只有一个卫生间，上厕所有点不方便。价格相差不大的情况下，洋房要比较好一点。另外花鹤翎雅苑它主要是洋房，高层只有两幢，它自带平米的智慧超市，和不小于平米的社区医疗服务机构。在这个医疗奇缺的的汾湖板块，也是很不错了，可以很好的保障家人的健康。

各阶层购房需求分析

要是孩子到了刚刚上学的年龄，可以考虑云溪四季庭的平米户型，为四室两厅两卫，总价大概在万左右，双方父母偶尔来照顾孩子上学也不会太过拥挤。项目距离汾湖高新技术产业开发区实验小学和汾湖高新技术产业开发区实验中学仅距离一路之隔，且周边还有一所汾湖高新技术产业开发区实验幼儿园，周边配套也很不错，不远处就是汾湖购物中心、汾湖新天地和嘉乐城生活广场，只是这个楼盘还剩下37套，目前正在尾房清盘中，来之前可以先电话胡先生，询问一下是否还有房源，避免白跑一趟。

湖悦天境花园和云溪四季庭仅一路之隔，要是为了上学也考虑一下湖悦天境花园的平米平层户型的总价大概在万左右；资金充足的话也可以考虑一下平米的叠墅户型，总价大概在万左右。湖悦天境花园主力户型为高层95平米的总价大概为万左右；平米的总价大概在万左右；叠墅面积为平米，总价大概在万左右；两个平米的总价大概在万左右；两个平米户型的总价大概在万左右。由于“限墅令”，苏州城市别墅进入了卖一套少一套的境地，未来很难再有增量，面对这个情况，选择湖悦天境花园叠墅就是一个不错的选择了。且周边的商业配套也十分丰富，项目不远处就是汾湖购物中心、汾湖新天地和嘉乐城生活广场，周末和朋友逛街也不用担心没地方去了。

短期内不建议投资这个区域的楼盘，因为周边配套还在规划之中，要是长期投资的话可以考虑保利湖畔云上周边环境很是不错，旁边就是洋沙荡，项目布局西低东高，西边是洋砂荡，标准的一线湖景房，规划为叠墅、高层、小高层，容积率仅为1.60。高层87平米的总价大概在万左右；98平米的总价大概在万左右；叠墅建面约平米为上叠户型，价格要贵一点，总价大概在万左右；平米由于是中叠，总价大概在万左右。高层小户可以满足投资需求，别墅可满足周边客群改善自住，洋沙荡公园和项目仅一路之隔，纯天然生态氧吧，晚饭过后和家人一起出来逛逛公园，这不是一件很惬意的事吗。

观澜天境花园在洋沙荡东边，项目布局西高东低，也是一个标准的湖景房，规划6栋高层洋房和21栋叠加别墅，主力户型建面约平米的总价大概在万左右；平米的总价价格大概在万左右；98平米的总价大概在万左右。但它周边配套没什么配套，交通也不是很方便，出行全靠自驾。

国风云樾花园是一个以小户型为主的楼盘，适合选想要在苏州投资房产的客户和以刚结婚为主的年轻人，它主力户型建面为85平米的总价大概在万左右；95平米的总价大概在万左右。想要买高层户型的有福了，可以看到汾湖湖景，除了自带的一幢三层的商业外，周边没什么配套，交通方面也不需要当心，楼盘后面就是临湖大道，医疗方面也优越，不远处就是医院，开车几分钟就可到达。

光樾华庭是区域内唯一一处纯粹小高层住宅，主力户型面积为平米的总价大概在万左右；平米的总价大概在万左右；90平米的总价大概在万左右。项目医疗资源十分丰富，可以很好的保障家人的身体健康，项目距离苏州市医院仅一墙之隔。紧邻项目还规划了两块教育用地，北侧地块由中锐教育统一开发建造国际一流的教育配套，西侧地块则是配套的12年一贯制教育，从幼儿园至中学，孩子就可以在家门口上学，这可是妥妥的学区房啊，无论是投资还是客群改善都可满足。

绿地潮映江南项目为高层和小高层，主力户型建面约86平米，价格大概在万左右、95平米，价格大概在万左右、平米，价格大概在万左右，适合一些在投资房产和刚结婚为主的年轻人，周边目前虽然没有什么商业，但绿地潮映江南本身自带商业配套，满足日常生活需求还是可以的，医院苏州市医院，可以很好的保障家人的健康。另外西面空地还有规划公立幼儿园，小学，中学，北面就是今年2月份汾湖新增的一所国际化的全学龄制学校，中锐双语学校正式动工。

龙光玖誉湾是区域内唯一一个纯洋房小区，容积率仅1.5，主力户型面积为96平米的总价大概在万左右；89平米的总价大概在万左右；平米的总价大概在万左右。周边生活配套纯熟，商超、菜场可满足日常需求。另外花鹤翎雅苑它主要是洋房，高层只有两幢，它自带平米的智慧超市，和不小于平米的社区医疗服务机构。在这个医疗奇缺的的汾湖板块，也是很不错了，可以很好的保障家人的健康。

目前还有两个尾盘在售，分别是上湖名著花园和南湖景苑。

上湖名著花园目前还剩下38套在售住宅，项目总面积约4.6万方，总建筑面积约12.19万方，容积率为约1.8，绿化率高达约32.72%，由13幢洋房和4幢高层及2套合院别墅组成。靠近洋沙荡东边，项目布局西高东低，一个标准的湖景房，主力面积为平米价格大概在万左右；平米价格大概在万左右；平米价格大概在万左右。可惜周边目前没什么商业配套，项目南边有一所景嘉幼儿园。

南湖景苑目前还剩下23套在售住宅，目前主要户型为一些较大的户型，周边虽然工厂很多，但它的价格很低，平米户型仅百万就可以拿到，这个价格在苏州都可以是独一无二的了，项目旁边没什么商业配套，但可以满足基本的日常生活需求。但项目也有优势，位置上离黎里古镇不是很远，周末可以家人一起去游玩。

后期物业分析

保利湖畔云上为世茂物业，物业费为3.17元/平米·月，具有国家一级资质的物业管理公司，为世茂集团旗下全资子公司。以服务客户为宗旨，以ISO质量管理体系为纲，公司各级机构制订三个层次的制度及规范，分为公司管理、现场管理及现场作业，明确划分公众管理制度和内部管理制度，以二纵三横的方式建立起完善的企业运作体系。

绿地潮映江南为盛高物业，物业费:2.85元/平米·月，成立于1年1月，系绿地香港控股有限公司旗下控股子公司，具有国家物业管理企业一级资质、连续多年获评中国物业管理服务百强企业，是中国物业管理协会理事单位、上海市物业管理行业协会理事单位、上海市物业管理行业AAA级诚信承诺企业、国际金钥匙联盟会员单位。

云溪四季庭为宁骏物业，物业费为2.5元/平米·月，始终贯彻“用心.管家”的品牌服务理念，博取先进物业管理之精华，将现代服务业理论与中国的物业管理行业实践相结合，重实践、善创新，不断探索体现具高端服务特新的文化特色的物业管理模式，不断增加物业管理运作的科技与智慧含量。

国风云樾花园、观澜天境花园和湖悦天境花园三个楼盘为碧桂园物业，物业费为住宅：2.85元/平米/月，别墅：2.85元/平米/月，拥有一支超1.8万人的专业管理服务团队，业务覆盖全国28个省，为住宅、商业体、写字楼、学校、市政配套等不同业态，提供客服、清洁、绿化、维修、安防、协销等管理服务。目前，项目数量超个，合同管理面积超2亿平方米，服务万住户，年第三方独立调查满意率为96.13%，分数属行业领先。

光樾华庭为上海旺都物业，物业费为2.7元/平米/月，物业管理资质为国家壹级，农工商旺都物业坚持以“温情，海派悦生活”为企业服务理念，通过天温情服务，为业主提供舒适的生活环境；通过“悦生活”平台的搭建，与光明邻里中心的衔接，整合社区所有有效资源，实现社区服务运营商的战略定位。

龙光玖誉湾为龙光物业，物业费为2.48元/平米/月，年跃居中国物业服务百强企业第12位。龙光服务是最先全面导入质量管理概念的物业企业，已先后通过ISO质量管理体系、ISO01环境管理体系和OHSAS11职业健康安全管理体系审核认证。

保利湖畔云上物业为世茂物业，从物业角度考虑的话，我会选择世茂物业，物业费虽然高了一点，但也高不了多少，为了后期居住的舒适一点，何必去省这么一点小钱呢。

总结陈词

要是在资金充足的情况下还是推荐购买湖悦天境花园的叠墅户型，这个小区虽然不是离吴江汾湖经济开发区实验幼、小、中学学校最近的一个，但也不是很远，由于“限墅令”，苏州城市别墅进入了卖一套少一套的境地，更何况别墅住着也比平层住着更舒适不是吗。

要是资金不是很充足，又不考虑学区的话可以考虑一下绿地潮映江南这个小区，这个小区主要也是以小户型86平米、95平米户型为主，86平米户型价格为万左右，95平米户型为万左右，项目还自带个商业，可以满足生活的需求。虽然周边目前没什么配套，但都在规划之中，未来潜力无穷，西面空地还有规划公立幼儿园，小学，中学，北面就是今年2月份汾湖新增的一所国际化的全学龄制学校，中锐双语学校已正式动工。买了不吃亏。

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