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一手房和二手房的区别

郑壮旺

一、定义上的区别。人们普遍认为直接向开发商购买的房屋为一手房，而向私人购买的房屋为二手房，从业内的角度看有些许出入，向私人购买且尚未出房产证的房屋仍然算是一手房，可以这么理解：可直接办证的房屋为一手房，需办过户手续的房屋则为二手房。

二、购买流程的区别。购买一手房到售楼处或在中介处购买，定金和首付款直接付给开发商，办证时开发商会安排专人指导办理。购买二手房则通过二手房网站或中介市场了解房源信息，定金和首付款直接付给卖方（有些地区是先付给第三方），过户手续一般由中介帮忙办理，余款由银行付给卖方，欠款则由购房者每月偿还银行，即按揭。

三、税费的区别。如果买家是首套房，购买一手房一般只需出房价的1%至1.5%的契税，而购买二手房还需看卖方是否唯一住房，房屋交税是否已满五年，如果是满五唯一，买家只需出房价的1%至1.5%的契税，再加上2.5‰（千分之二点五）的评估费，总价算下来，和一手房的税费并无多大差距。如果不是满五唯一，则需缴交增值税或个税，算起来费用比较重。每套房的具体费用不尽相同，这与卖方购买时的房价和目前的房价都息息相关。

四、首付的区别。购买一手房首付一般为三成，而购买二手房首付的计算方法就复杂些，得看房屋的评估价或地税的核定价，银行根据这两种价最低值的七成给予按揭，因房屋的实际成交价往往和评估价或核定价出入较大，这就可能出现低首付或高首付的情况。

五、杂费的区别。购买一手房除了缴交契税外，还要缴交房屋维修基金、天燃气、门、窗和其它杂费等，而二手房则不用，大多数都是卖方已交清，买方无须重复缴交。

六、按揭贷款的区别。就目前梅州而言，一手房的按揭利率普遍上浮10%，而二手房的按揭利率普遍上浮20%，然而因等候公积金放贷的时间周期较长，很多开发商都不愿意接受公积金按揭，如果客户一定要用公积金按揭，房价往往比商业贷款按揭高出5%至8%不等，而二手房交易只要卖方同意便可以用公积金按揭。

七、转合同和过户的区别。转合同后直接办证，本来这种方式对客户而言是比较简便、省钱的，然而目前市场上很多楼盘有硬性规定，转合同要缴交高达房价3%至6%的费用，这样一来可能反倒过户更加便宜了。当然，也并非所有开发商都有这样的规定，有些开发商规定有一次免费转合同的机会，有些则规定转合同只需几千元，有些甚至免费就可以直接转到新买家的名下，各楼盘有不同的规定，最好先了解清楚。

八、小区入住率和周边设施的区别。一般来说一手房的周边设施尚需一段时间才能完善，刚开始时小区入住率普遍较低，晚上整栋楼便显得非常冷清，先买的客户受其他住户装修的干扰也较大，需经一段时间后才能逐步完善。相对而言，二手房的周边配套设施就较成熟，入住率也较高，生活更加便利。

九、具体房源具体分析，不能简单地说一手房比二手房便宜。一手房和二手房对比，并无绝对的贵贱之分，具体问题具体分析，可能一手房较便宜，也可能二手房较优惠，要以总价来计算，这个总价包括房价、杂费、按揭利率、办证或过户费等全部费用，只有算总帐才能得出最后结论。尽管如此，两者仍有不少难以比较之处，这与非要评出林青霞和关之琳谁更漂亮同理，萝卜白菜各有所爱，不同评委有不同的眼光，没有一套绝对的评判标准。

以上有关房产方面的知识，都是本人入行一年多来自己在摸索中总结出来的，目的是为了能让更多人对房产市场有个更全面的认知了解。近期网上出现一些贴子，将本人的文章稍作修改，删掉原作者名后便在网络平台上发布，还被很多网友转载，个人认为这种剽窃行为不好，缺乏对原创者最起码的尊重，希望有此行为者就此打住！

年12月18日

本文将录入《一本家书》

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