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8月25日，34万方的南翔印象城MEGA盛大开业。

开业当日，超30万的客流，万的销售额成功刷屏上海商业地产圈，并辐射长三角。

开业当周（周二开业，共计6天），销售额破1亿，其中全国周销售额第一的超5家，上海周销售额第一的超11家。

（以上为南翔印象城开业海报）这个巨无霸的火爆，目前依然在持续：——工作日超6万的客流，周末超10万的客流；——长三角同行持续的打卡考察研究（基本上价值不大，除了品牌可以移植外，其他亮点鉴于成本、周期等多种原因，后续放弃的较多），看到的仅仅是该项目展现出来的一面（目前该项目的人员都戏称自己兼职导游，因为每天都忙于接待全国各地的参观考察）；——各种资料收集，分析的仅仅是最终呈现的结果（不管你是否有商场图纸或者一铺一价表，与其他商场的筹备资料差异不大，也体现不了项目团队背后的努力）。其火爆背后的原因，更加值得思考和探究。

今天就来跟大家聊聊这个巨无霸火爆的背后，究竟经历了怎样的心酸（先假设你来操盘，以下问题，你打算怎么回答）：

阶段一：注定的沉默

时间：年上半年至年上半年

年上半年（万科年持股印力），当时的印力集团正式获取了该项目地块，计划开发一个印象城（命名为嘉定印象城，与苏州印象城、宁波印象城一样，采取地名+印象城的命名规则）；调动内部开发与商管人员，组建为该项目的筹备团队；与凯里森合作该项目的方案（这也是凯里森与该项目的第一次缘分，不久将迎来后续）。（以上为印力公开介绍的产品线）年底，通过凯里森倾情贡献，一个立足南翔、定位嘉定标杆的商业设计方案横空出世，并进入正式的施工阶段。该方案在参考了众多已经开业的印象城的基础上，首次提出了天空跑道的概念（长风大悦城首次落地天空跑道概念，现南翔印象城MEGA也保留了这一设想）。该方案结合了筹备团队的意见，将山姆会员店作为超市引入（彼时，山姆会员店在上海只有一家店，且影响力较弱）。（以上为天空跑道实景图）年11月，万科在上海的首个购物中心项目七宝万科广场成功开业。当年底，万科与印力正式开始融合。包括原七宝万科广场团队在内的万科商业团队人员与原印力人员形成了新的商业团队——印力上海公司。年一季度，原七宝万科广场项目总及部分核心骨干离职。嘉定印象城商管总经理兼任七宝万科广场商场总经理。二季度，南翔印象城商管总离职（后入职龙湖商业，自此也正式开启了万科商业与龙湖商业之间人员规模化的互相流动）。至此，南翔印象城筹备的第一阶段正式结束。该阶段，项目方案完成报批，施工工作有序推进。若最终是按照该阶段的计划来推进的，南翔印象城或将继续叫嘉定印象城，将主要面向嘉定南翔的周围居民，借着11号线的便利，可以带来上海其他地区的客流，但可能也仅此而已。

阶段二、彻底的颠覆与挤压式的折磨

时间：年下半年至年9月

年7月，该项目的第二任商场总经理、第二任建筑设计负责人相继入职。项目的设计方案正式开始调整（当时该项目设计方案已经完成报批、地基部分已经完成施工）。9月，该项目的第一任市场负责人入职（截止开业，该项目共计迎来3任市场负责人）。团队主要人员入职后，先后对日本、泰国、香港、新加坡等多地的特色购物中心考察学习（这笔学习的费用，估计舍得投入的公司不多，当然印力内部的其他项目，也基本遵循了先出去学习开眼界找思路的套路），并充分利用万科内部的现有资源，对项目进行了第一次的彻底颠覆：对商业的重新认识，也就带来了对项目的重新定位——城市级消费，辐射尽可能广的范围。从原来的立足南翔辐射嘉定到立足嘉定辐射西上海和江苏的太仓、昆山等地。至此，项目的方案设计、品牌吸引力、项目的卖点，都重新考量。当时，开发团队已经施工至一定阶段。所有的调整都必定处于边施工边调整的过程，导致设计与工程两个职能之间形成了挤压式的互相折磨。该阶段整合了一支国际化的设计团队（包括了第一阶段的凯里森）重新调整方案。一边调整设计方案，一边进行现场施工（这对设计团队和开发团队都是极大的考验。因此在施工过程中，经常遇到设计与开发互相牵扯。这也导致项目还没有结束，就离职了2个设计人员）。后来很多现场的施工问题，也是这个阶段的遗留产物；随着该阶段，团队人员的陆续补充，一个新的思路出现：除了做城市级的购物中心，还需要做好产品、好服务，就如同七宝万科广场一样，做地标性的购物中心。因此，第二轮彻底的颠覆开始：（1）吃透交通资源：研究日本的TOD模式（地铁上盖的模式），充分利用11号线陈翔路站这一资源，参考日本大阪等多地的地标，将购物中心场景化（如多个中庭、内部的多处景观设计、天空跑道的智能化等），并且提出了双首层的概念（目前陈翔路地铁站直接通往购物中心的连廊施工尚未完毕）；（2）研究属地资源：深入挖掘南翔的历史文脉，在追溯南翔小笼包、古漪园等一系列历史文化遗产的基础上，结合嘉定地方志提炼出“仙鹤”这一形象，并运用到项目方案中——仙鹤bob正式出现，一个平淡的购物中心有了自己的IP（屋顶的艺术装置鹤舞南翔、室内各庭分别以鹤命名等）；（3）利用内外部资源，打造场景化：印力对场景化的打造，来自于其对人货场的研究（详见印力在其他媒体上的采访报道）。①根据万科内部资源（万科在北京园博会上已经使用了热带雨林概念），引入热带雨林（将森林引入购物中心，在国内都属于不多的尝试，后热带雨林直接化身为无边剧场，开业期间将昆曲引入其中，带来了新的一波话题与尝试）；②将英国艺术家设计的超级月亮等艺术装置引入商场，打造项目专属的基因（开业前，也成功为该项目创造了一波话题点）；③根据员工建议打造了古漪园小弄以及印巷两大主题街区以及宠物友好商场（据说以上场景化，是印力内部培训的员工作业）；（4）立足南翔，辐射西上海与昆山，引入重量级的品牌开心麻花、全明星真冰场，并着力招商一批首店（其中开心麻花和全明星真冰场的引入，都对工程条件有一定的要求，给开发团队带来了一定的压力）。至此，一个城市级购物中心的轮廓初步搭建完成。该阶段，开发团队疏于对总包的管理导致整体工程进度缓慢。虽然该项目吸引了一批敢想敢做敢拼的90后员工，但到年9月的招商率尚未超过80%。年12月底该项目难以如期开业。幸运的是：11号线陈翔路地铁站及周边道路施工进度同样未能按计划推进（虽然该消息对南翔居民造成了实实在在的负面影响，但是不得不说，对这个项目来说，确实是一个好消息）。项目延期开业，顺理成章。

阶段三、凉还是不凉

时间：年10月至该项目开业

虽然周边设施的延误，给该项目留出了时间冲刺，但是项目本身招商品牌的老旧、招商率的不足和亮点提炼的平淡，都给人一种错觉：项目定位的西上海和昆山人群，是不是要凉了？之前说的城市级消费，是不是要黄了？印力再次发挥了其一贯以来的传统——打群架，将上海资源都集中到南翔这个项目上（之前南通印象城、三林印象城、合肥万科广场开业，以及常熟印象城、苏州印象城调整，都遵循这条原则）。年初的疫情，再次让该项目的开业时间进行了调整（原定5月）。将近1年的调整，接近20个招商人员的全力冲刺，超95%的招商率和超40%的上海首店及品牌新概念店，相继落位；全上海资源的鼎力输入，“一日微度假”概念正式出炉；在印力上海所有项目的共同宣传下（市场推广端口打群架，帮该项目宣传），包括四大主题活动（迪士尼公主力等）、九大钜惠（全场餐饮五折，几乎是碾压式的优惠活动）的开业大秀拉开帷幕。若是一切都按照计划推进，《花木兰》如期全球上映，口碑如预期的一样，南翔印象城的迪士尼公主力或许将调整为花木兰的全球首站（可能宣传效果会更好）。当然，生活总需要留点遗憾。预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇